¿Cómo identificar un pilar mal reparado y cómo afrontarlo en nuestra comunidad?

Te explicamos los problemas que puede presentar un pilar mal reparado y cómo podéis afrontarlo desde vuestra comunidad de propietarios.

Hace poco recibimos una alarmante llamada de un administrador de fincas.

– «Me ha llamado un vecino diciendo que se ha caído un pilar en el garaje».

Acudimos rápidamente al lugar y nos damos cuenta que lo que se ha caído no es un pilar, sino un trozo de pilar. Nada extraordinario, salvo detalles a comentar para evitar estos sustos.

Esta es la imagen que realmente nos encontramos:

grieta en un pilar mal reparado de garaje
Pilar mal reparado afectado por carbonatación con corrosión en las armaduras

¿Que le pasa al pilar?

En este caso que nos ocupa, la humedad que sube por capilaridad desde la cimentación, unido a una falta de protección adecuada del hormigón, han provocado la carbonatación de este, lo que permite a los agentes ambientales atacar a las armaduras y oxidarlas.

¿Este pilar ya ha sido reparado?

Como puede verse en esta fotografía el pilar fue mal reparado hace unos años.

La reparación se limitó a picar las zonas dañadas, aplicar una capa de mortero (cemento+arena, amasados a mano) y poco más.

Al no proteger a las armaduras de la oxidación y utilizar un mortero muy poroso, los agentes ambientales han continuado oxidando las armaduras (Hierros) y estas han vuelto a reventar el mortero.

Todas las grietas que se aprecian en las fotografías se han producido en la capa de mortero aplicada en la reparación anterior.

El proceso de reparación fue completamente inadecuado, habiendo conseguido el efecto contrario. En lugar de proteger las armaduras, ha acelerado el proceso de corrosión.

Ampliando la imagen se puede apreciar la pérdida de sección útil que tiene el acero. Una parte importante de esta pérdida de sección se podría haber evitado realizando una reparación adecuada en la primera actuación que se realizó.

¿Que puede hacer la comunidad?

Para evitar llegar a este punto creemos que los pasos a seguir son los siguientes:

1º Buscar asesoramiento técnico con experiencia demostrada en la materia, bien sea como técnico independiente o adscrito a una empresa de reparación.

2º Pedir presupuestos de :

a) Informe de reparación + tramitación de licencias municipales + supervisión y coordinación de trabajos.

b) Reparación del pilar según las especificaciones del técnico.

Ambos presupuestos pueden ir unidos si son encargados a una empresa con técnicos acreditados y especializados en plantilla.

¿Conoces situaciones similares?, compártelas con nosotros a través de los comentarios.

Derechos y Obligaciones de las Comunidades de Propietarios.

Hemos encontrado un resumen muy cómodo y fácil de leer en el que se exponen las principales dudas que nos suelen surgir en cuanto a los derechos y obligaciones de las comunidades de propietarios.

Os adjuntamos la guía editada por el Ayuntamiento de Madrid y que nos parece de interés general.

«Derechos y Obligaciones de las Comunidades de Propietarios»

Aunque pueda contener elementos específicos de ese ayuntamiento, creemos que como ayuda general puede ser muy interesante.

– Elementos de la comunidad.

– Obligaciones

– Gastos

– El Presidente

– El administrador.

Cantidad de cuestiones que todos nos hacemos y no siempre sabemos contestar.

Creo que puede ser de gran utilidad.

¿Que os ha parecido este post?

¿Os ha servido de ayuda?

Obras en mi Comunidad ¡CUIDADO! (2) – Documentación necesaria

¡Cuidado con la documentación que solicitamos!

Obtenerla es gratuito y nos puede evitar futuros quebraderos de cabeza.

¡Por Fin!

  • Ya sabemos lo que nos pasa.
  • Ya sabemos lo que queremos.
  • Ya recogimos los presupuestos.

Ya hemos tenido la reunión, hemos debatido el tema, hemos elegido la empresa que nos hará los trabajos.

Ale, Ale. ¡Que comiencen los trabajos lo antes posible!…….

¡Cuidado!

A partir de este momento es cuando comienzan las responsabilidades de las comunidades de vecinos / propietarios y de su presidente como representante.

Es ahora cuando tenemos que vestirnos de Sr. Promotor y cubrir todas nuestras responsabilidades directas e indirectas.

Documentación a tener en cuenta y que debe aportar la empresa que nos hará el trabajo.

Solicitando y obteniendo el listado de documentación, que a continuación se detalla,  el promotor (comunidad de vecinos) se asegura que la empresa que va a realizar estos trabajos, dispone de todos estos documentos y los mismos están en regla, está cubriendo gran parte de sus responsabilidades subsidiarias, por lo que es conveniente que guarde fotocopia de todos ellos y formar una carpeta que debería mantener, como mínimo, hasta la finalización de la garantía de la obra.

Obtenerla es gratuito y nos puede evitar futuros quebraderos de cabeza.

No olvidemos que en la legislación Española, hay ciertos deberes de las empresas que en caso de no ser cubiertos, pueden ser reclamados a los promotores, En este caso comunidades de vecinos, quienes tienen la obligación de vigilar su cumplimiento.

Entregar esta documentación por parte de cualquier empresa, no debe suponer ninguna molestia ni inconveniente, pues todos ellos son documentos de uso cotidiano y que deben estar constantemente actualizados.

En caso de ser una Sociedad

(S.L. – S.A. – S.L.U. ó similares)

  • Escritura de constitución a) Debe estar inscrita en el registro mercantil. b) La persona que firma el contrato de ejecución, debe aparecer como apoderada.
  • En caso que la persona que firma el contrato no aparezca en la escritura original, deberán aportar la escritura de apoderamiento, mediante la cual la empresa otorga poder, autoridad y responsabilidades a la persona que firma.
  • Certificado registro R.E.A. «Registro de Empresas Acreditadas para la construcción»
  • Alta de la sociedad en la Seguridad Social.
  • C.I.F.
  • Alta en el I.A.E. y el recibo vigente pagado (Impuesto de Actividades Económicas). «Existen algunas excepciones y exenciones por el que pueden estar exentos»
  • Certificado de la T.G.S.S. de estar al corriente del pago de cuotas a la Seguridad Social. (A los efectos de las garantías del artículo 42 del estatuto de los trabajadores)
  • Certificado de encontrarse al corriente con las obligaciones tributarias, «Validez máxima 12 meses». (En virtud del artículo 43.1 f de la LGT)
  • Listado de personas que van a trabajar en la obra. y de cada uno de ellos:
    • Parte de Alta en la Seguridad Social, de cada trabajador.
    • Últimos TC1 y TC2. (En caso que estén dados de alta desde hace más de 1 mes)
    • En caso de trabajadores no pertenecientes a la Unión Europea. Solicitar permiso de residencia y trabajo en España.
    • Acreditación de que todos los trabajadores han recibido la formación en prevención de riesgos laborales, requerida para su puesto de trabajo.
    • Diplomas de la formación básica y específica por puesto de trabajo. (O documento acreditativo de poseerla).
    • Certificado médico de aptitud de cada trabajador para su puesto de trabajo.
    • Recibí firmado (Uno por trabajador) con una relación de todos los elementos de protección recibidos Individual recibidos.
  • Póliza de Seguro de Convenio colectivo y recibo de estar al corriente de pago. (Muerte o incapacidad absoluta de los trabajadores)
  • Póliza de Seguro de Responsabilidad Civil y recibo de estar al corriente de pago.
  • Contrato y recibo en vigor con la Mutua de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales.
  • Contrato y recibo en vigor con el Servicio de Prevención de accidentes laborales, o acreditación de la modalidad elegida en materia de prevención de riesgos laborales.
  • Nombramiento por parte de la empresa del trabajador designado como responsable de seguridad.

Ardua labor ¿Verdad?

Hemos tratado de simplificar de una manera práctica la documentación a solicitar.

Esto es el mínimo imprescindible para asegurarnos que es una empresa con una mínima seriedad.

El simple hecho que nos entreguen la documentación, no nos asegura una experiencia tranquila, pero sí que va a eliminar empresas con una alta probabilidad de crearnos problemas.

Agradeceríamos aportaciones a este post, pretendemos que sea útil y vuestras apreciaciones seguro nos serán útiles.

¿Que os parece el tema?

Obras en mi Comunidad ¡CUIDADO! (1)

«Necesitamos hacer obras en mi comunidad» Conoce qué debes hacer ante esta situación.

obras en una comunidad de propietarios

Las obras en las comunidades de vecinos suponen conflictos, discusiones, votaciones, derramas y si todo sale bien, un alivio. Pero, hay detalles que se pasan por alto, debiendo ser tenidos muy en cuenta.

El principal de ellos es que cada vez que hacemos una obra en la comunidad nos convertimos en PROMOTORES, siendo su representante legal el Presidente de la comunidad en ese momento.

¿Sabías que?

Los promotores (En construcción) tienen obligaciones en materia laboral y de seguridad que normalmente son desconocidas.

  • Está multado con sanciones desde 6.000 € hasta 187.000€ las infracciones muy graves……
  • Es infracción muy grave no adoptar las medidas necesarias para garantizar que aquellos que realicen actividades reciban la información e instrucciones adecuadas según marca la ley.

Seamos precabidos, en ocasiones no hacer las cosas bien, puede costarnos muchos disgustos y MUCHO DINERO.

¿Sorprendido? ¿Atónito?

No se preocupe. Con este post iniciamos una serie con la que pretendemos aportar algo de luz sobre este tema. Abordaremos los distintos tipos de obligaciones que tiene una comunidad de vecinos, o cualquier persona física o jurídica que pretenda realizar obras.

Los inicios

Lo primero que tenemos que saber es lo que necesitamos. Esto no siempre es fácil, en ocasiones se confunde con aquello que queremos hacer. Como ejemplo ilustrativo vamos a poner una imagen…

¿Que vemos en esta imagen?

grieta en edificio de comunidad de vecinos

¿Qué vemos en la imagen? La mayor parte de los vecinos ven una grieta que lleva muchos años con ellos.

La han visto nacer y crecer y puede que algunos le tengan hasta cariño.

¿Que hacemos con ella?

Aquí viene el gran dilema en la reunión. Todos los vecinos opinan al respecto, pero para resumir ponemos las mas importantes…

a) Dejarla como está, lleva con nosotros muchos años y la verdad es que no molesta.

b) Taparla con cemento, para que no entre agua y ya está.

c) Yo no entiendo de esto pero no pongo ni un centimo para la derrama.

¿Solución correcta?

Llamar a una empresa que disponga de técnicos en la materia para que la vea y presupueste su reparación.

Hoy por hoy los presupuestos son gratis y no nos cuesta nada que unos ojos expertos lo revisen. A partir de las recomendaciones que recibamos, actuaremos siguiendo distintos pasos que iremos viendo a lo largo de los distintos posts de los que se compone esta serie.

¿Que hay detrás de una simple grieta?

Detrás de esta grieta, unos ojos expertos ven un tabique de ladrillo, que se está separando del muro al que protege. A media altura se ve como se ha desconchado un trozo que alguien ha tapado y pintado. Si ampliamos la fotografía, se ve que esa reparación ya se ha agrietado, lo que nos indica que el tabique sigue separándose del muro. No se aprecia un riesgo de desplome inminente, pero no actuar hará que el muro se vaya deteriorando empeorando cada vez más, hasta que termine por caer.

Si ampliamos la fotografía, se vé que esa reparación ya se ha agrietado, lo que nos indica que el tabique sigue separándose del muro. No se aprecia un riesgo de desplome inminente, pero no actuar hará que el muro se vaya deteriorando empeorando cada vez más, hasta que termine por caer.

Conclusión

Lo primero que necesitamos es asesoramiento técnico. Aunque todos llevemos un pequeño arquitecto dentro, necesitamos de una empresa especializada en este tipo de trabajos que nos asesore, para poder tomar nuestras propias decisiones.

En el siguiente post, veremos la diferencia entre reparaciones y obras (Con y sin proyecto).